В объявлениях о продаже недвижимости риелторы обычно не скупятся на
красочные описания. Однако часто эти сведения — маркетинговый ход. Для
потребителя гораздо важнее информация техническая: вид, тип и
конструктивные особенности помещения и здания в целом.
Классификаций домов (и квартир в них) по какому-либо признаку можно
насчитать множество. Но ни одна из этих классификаций не отражает
реального качества квартиры. Дом дореволюционной постройки не
обязательно окажется ветхим помещением, а новостройка — требующей
тотального ремонта коробкой. Для владельца недвижимости, собирающегося превратить ее в квартиру
своей мечты, главными характеристиками служат материал дома и способ,
которым он возведен. От этого зависит, насколько большое вмешательство
потребуется при проведении ремонтных и перепланировочных работ, и более
того — насколько такое вмешательство вообще возможно.
По материалу и технологии создания несущих конструкций все
дома (особенно это касается современных построек) принято разделять на
три группы: - кирпичные, - монолитные и монолитно-кирпичные, - сборно-железобетонные (блочные и панельные).
Кирпичные дома
Кирпичные дома встречаются как на вторичном рынке, так и среди
новостроек. Этот материал считается наиболее экологически чистым и
хорошо сохраняющим тепло. Дома из него традиционно более престижны, чем
из ж/б панелей. К тому же возведение стен из таких небольших элементов,
как кирпичи, открывает широкие возможности для создания индивидуальных
архитектурных решений дома. Старые кирпичные дома — это дореволюционная застройка, особенно в
центре Москвы, а также так называемые «сталинки». Несомненные
достоинства домов дореволюционного периода — высокие потолки,
просторные квартиры, нестандартная планировка. Иногда это вообще
штучные помещения, особенно в исторических зданиях. К недостаткам
подобного жилья можно отнести встречающиеся в них деревянные
перекрытия, как правило, несколько проведенных реконструкций, а нередко
и наличие перегородок от бывших коммунальных квартир. Неприятными
сюрпризами для владельца могут стать ветхие перекрытия, прогнившие
трубы, нестандартные окна и двери, ликвидированные вентиляционные
каналы. «Сталинские» дома (30-60-е годы XX века) — довольно широкое понятие. К
ним относят и небольшие «имперские» здания в центре, и многоквартирные
постройки «советского ампира», и 3-9-этажные массовые дома, в которых
высокие потолки, но преобладают коммуналки с одной кухней и ванной. В
некоторых домах из кирпича сложены только внешние стены, а перекрытия
деревянные или из ж/б. Конструктивные особенности зданий также весьма
разнообразны. В «элитных» домах, построенных для партработников,
обыкновенно просторные квартиры с большими окнами и подсобными
помещениями — это плюс. Но есть и минус: за 50-60 лет с момента
постройки обветшали коммуникации, и заменой труб в одной квартире всех
проблем уже не решить. В бывшей коммуналке узким местом могут оказаться
старая электропроводка, рассчитанная на 1,5 кВт, и практически полное
отсутствие звукоизоляции. Однако в силу массовости таких домов уже
существуют отработанные методы их реставрации и перепланировок. Кирпичные дома 1970-1980-х годов — одноподъездные башни: Смирновская,
Тишинская, Москворецкая, Вулыха. Толщина внешних кирпичных стен в них
составляет более 1,5 м, высота потолков — 2,7 м. Перекрытия и
внутренние стены возводятся из гипсо-бетонных панелей (200 и 80 мм
соответственно); перекрытия могут состоять и из многопустотных ж/б
панелей в 220 мм. Квартиры — 1-, 2- и 3-комнатные, различных планировок
и большого метража. Кирпичное строительство сегодня — весьма затратный способ по сравнению
с панельным или монолитным. Поэтому в Москве многоэтажные кирпичные
жилые дома в последние годы не строятся.
Сборно-железобетонные дома (блочные и панельные)
Первым продуктом индустриального домостроения считаются знаменитые
пятиэтажки 1960-х годов. По современным меркам это весьма
некачественное жилье, малогабаритное и неудобное. К тому же такие дома
были рассчитаны всего на 30 лет эксплуатации, но стоят и поныне. Тем не
менее, проблему острейшего дефицита жилья они когда-то решили. С
развитием отрасли, в конце 1970-х — начале 1980-х гг., московские
районы начали массово застраиваться многоэтажными домами, которые, как
конструктор, собирались на строительной площадке из готовых заводских
элементов. Наружные стены блочных домов монтируются из шлакобетонных или
керамзитобетонных блоков высотой в пол-этажа, скрепленных между собой
цементным раствором. Перекрытия представляют собой в основном
облегченные многопустотные железобетонные плиты; межкомнатные
перегородки могут быть как блочными, так и гипсобетонными. К блочным
относятся такие массовые серии домов, как И(209)А, И(499)А, И(522)А,
11-68-02, 11-68-03. В этих многосекционных домах от 9 до 17 этажей
квартиры одно-, двух- и трехкомнатные. Среди достоинств блочных домов можно назвать быстроту и относительную
дешевизну строительства. К тому же блоки обладают так называемой
самоустойчивостью, то есть не требуют дополнительного каркаса. А
недостатки заключаются в первую очередь в невозможности варьировать
габариты квартир. Планировочные решения и высота потолков (в среднем
2,65 м) в таких домах определяются габаритами плит перекрытий, которые
обычно опираются на три несущие стены — две наружные и внутреннюю.
Длина квартиры кратна размерам плиты перекрытия, а ширина равна одной
или двум ее длинам. Сегодня блочная технология считается морально
устаревшей и при строительстве многоквартирных домов почти не
применяется. Но на вторичном рынке жилья квартиры, расположенные в
таких домах, по-прежнему популярны. Конструктивные элементы панельных
домов — отдельные панели — производятся из железобетона или
облегченного бетона на стальной арматуре. Несущие стены состоят из
панелей высотой в этаж, перекрытия — из железобетонных панелей,
габариты которых определяют размеры комнат. Для обеспечения
устойчивости конструкции панели соединяют друг с другом при помощи
металлических креплений; стержни жесткости здания проходят через
сантехнические помещения или лифтовые шахты. Стеновые панели в основном
несущие — на них опираются плиты перекрытий. Возможен также вариант
несущего каркаса и навесных внешних панелей. Панели для наружных стен трехслойные — железобетон (или
керамзитобетон), утеплитель, бетон. В качестве утеплителя используются
минеральная вата, пенополистирол и др. Толщина трехслойных панелей
составляет 140-350 мм (в домах серии «Бекерон» — 400-500 мм). Для
некоторых серий домов (например, П-44Т) в качестве дополнительной
тепло- и звукоизоляции используется металлизированная пленка. Более
современный вариант — сэндвич-панели (ж/б, трехслойные, обшитые сверху
антикоррозийным покрытием). Для заделки стыков применяются современные
силиконовые герметики, а наружные поверхности облицовываются
декоративным кирпичом, плиткой или минеральной крошкой. Несущие стены
также железобетонные (толщина 140-180 мм), в один слой, а перегородки
(их толщина составляет 80 мм) могут быть гипсобетонными, кирпичными, из
пеноблоков и других материалов. Выпускаются железобетонные панели для
стен самого разного размера. Стандартные панели можно монтировать
по-разному, и планировочные решения квартир даже в рамках одной и той
же серии могут не совпадать с теми, что заложены в проектном плане,
Панельное домостроение позволяет возводить многоэтажные дома (до 24
этажей), с одно-, двух-, трех- и четырехкомнатными квартирами довольно
разнообразной планировки.
Панельные дома одни из наиболее быстровозводимых (современные серии
строятся со скоростью один этаж за три дня). Использование стандартных
конструкций и высокая скорость сооружения значительно удешевляют
строительство таких домов в целом, а значит, снижается стоимость
конкретных квартир. Недостатки квартир в панельных домах — следствие
скоростного строительства: неточно пригнанные стыки между панелями
(проще говоря, дыры в углах комнат и внешних стенах), кривизна стен,
плохая звукоизоляция. Кроме того, в панельных домах сложно осуществлять
перепланировку квартир (это связано с привязкой жесткости конструкции
таких домов к несущим стенам и размерами плит перекрытий). Наиболее распространенные серии панельных домов постройки конца 1960-х
— 1980-х годов: П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47,
П-55. С начала 1990-х появились усовершенствованные модификации —
П-44Т, П-46М, П-55М, П-111, КОПЭ. Среди современных серий наиболее
массовыми являются КОПЭ-М «Парус», И-155, П-44ТМ, П-111М.
Монолитные и монолитно-кирпичные дома
Конструктивные элементы монолитно-каркасного дома рождаются прямо на
строительной площадке. В специальные формы (опалубки) с каркасом из
металлической арматуры заливается бетон. Когда он застывает, опалубку
либо снимают, либо, если по проекту она является частью конструкции
дома, оставляют. Монолитным способом может возводиться как дом целиком,
так и только его несущие конструкции. В последнем случае внешние стены
или перегородки выполняются из кирпича (монолитно-кирпичные дома) или
пеноблоков. Внешние стены трехслойные (бетон — утеплитель — бетон), а в
монолитно-кирпичных они выполняются из кирпича или пенобетонных блоков
с дополнительным наружным утеплением и навесным вентилируемым фасадом.
Внутренние стены и перегородки могут быть бетонными, но чаще их
возводят из кирпича или пенобетонных блоков. Основное преимущество
монолитных домов — возможность создавать помещения любой планировки, в
том числе обширные жилые пространства без перегородок. К тому же
монолитные конструкции практически не имеют швов в стыках, а значит, и
щелей на месте неплотно прилегающих плит. В таких домах зимой теплее, а
летом прохладнее, чем в панельных. Еще одна важная «мелочь»: по мере
естественного оседания грунта в первые годы существования монолитного
дома его стены не перекашиваются и не трескаются, как это бывает с
панельными зданиями. Есть у монолита и минусы: для возведения стен на
месте нужно очень тщательно соблюдать температурные и влажностные
требования — от этого зависит время затвердевания бетона и прочность
будущей конструкции. Подводные камни в виде пустот в стенах и
крошащейся поверхности особенно часто встречаются в монолитных домах,
которые возводились зимой, при низких температурах. К тому же
монолитные внутренние стены и перегородки делают практически
невозможной дальнейшую перепланировку. Именно поэтому наибольшее
распространение получили монолитно-кирпичные дома. Типовые монолитные проекты — это высотки в Жулебине («Главболгарстрой»,
1990-е годы постройки), «Юникон». Наиболее известный проект
монолитно-кирпичного дома — башня «Колос».
При подготовке статьи использованы материалы спецвыпуска журнала «Идеи вашего Дома» №06, 2007 «Ремонт и перепланировка».
|